dr. Julius Paškevičius, LL.M.Teisės mokslų daktaras
Savininko teisės
Atnaujinta 2026-10-23
Skaitymo laikas ~7 min.
Iškeldinimas po varžytinių tampa būtinas, kai Jūs varžytynėse įsigijote butą ar namą, tačiau buvęs savininkas ar jo šeimos nariai neišsikelia ir neperduoda raktų. Įstatymas saugo Jūsų nuosavybę, tačiau be teismo sprendimo ir antstolio pagalbos dažniausiai neapsieinama. Šiame straipsnyje paaiškinu, kaip vyksta iškeldinimas teismo tvarka, kaip teismai vertina vaikų interesus, buvusio savininko ginčus dėl varžytynių ir nuostolius už naudojimąsi Jūsų būstu.
Svarbiausia
Varžytynių aktu įgijęs turtą asmuo tampa jo savininku ir turi teisę juo naudotis bei disponuoti (CK 4.37 str. 1 d.).
Jei buvęs savininkas ar jo šeima gyvena būste be teisinio pagrindo, savininkas gali pareikšti negatorinį ieškinį ir prašyti juos iškeldinti nesuteikiant kitos gyvenamosios patalpos (CK 4.98 str.).
Savininkui pakanka įrodyti, kad jis yra savininkas ir kad jo teisės pažeistos; atsakovas turi įrodyti, kad gyvena teisėtai.
Vaikų interesai svarbūs, tačiau pareiga užtikrinti vaikui būstą pirmiausia tenka tėvams, o ne naujajam savininkui.
Įrodytus nuostolius, patirtus dėl to, kad negalite naudotis savo būstu, galima prisiteisti (CK 6.249 str. 1 d.).
dr. Julius Paškevičius, LL.M.
Kas yra iškeldinimas po varžytinių?
Kai antstolis parduoda skolininko būstą iš varžytynių, pirkėjas nuosavybės teisę įgyja turto pardavimo iš varžytynių akto pagrindu ir įsiregistruoja Nekilnojamojo turto registre. Tačiau praktikoje dažnai pasitaiko, kad buvęs savininkas, jo sutuoktinis, vaikai ar kiti giminaičiai ir toliau gyvena bute, nemoka už komunalines paslaugas ir neįleidžia naujojo savininko.
Iškeldinimas po varžytinių – tai teisminis procesas, kurio metu naujasis savininkas prašo teismo įpareigoti šiuos asmenis išsikelti su visais daiktais. Teismų praktikoje toks reikalavimas kvalifikuojamas kaip negatorinis ieškinys (CK 4.98 str.), nes savininkas nėra praradęs nuosavybės, tačiau negali ja naudotis. Nuosavybės teisė gali būti apribota tik paties savininko valia, įstatymu arba teismo sprendimu (CK 4.39 str. 1 d.), todėl buvusio savininko noras likti gyventi bute pats savaime jokios teisės nesukuria.
Ką turi įrodyti naujasis savininkas
Kad iškeldinimas po varžytinių būtų sėkmingas, svarbu žinoti įrodinėjimo taisykles. Teismai nuosekliai laikosi nuostatos, kad negatorinio ieškinio atveju savininkas turi įrodyti tik dvi aplinkybes. Visa kita – atsakovo reikalas: jis turi įrodyti, kad gyvena būste teisėtai.
kad esate būsto savininkas – tai patvirtina Nekilnojamojo turto registro išrašas ir varžytynių aktas;
kad Jūsų teisės pažeistos – buvęs savininkas ar jo šeima gyvena bute, neperduoda raktų, neįleidžia Jūsų;
kad raginote išsikelti gera valia – pravartu turėti raštišką pretenziją ar pranešimą su terminu ir įteikimo įrodymą;
kad patiriate nuostolių – pavyzdžiui, mokate kredito įmokas, komunalinius mokesčius ar nuomojatės kitą būstą.
Jei bute gyvena ne pats buvęs savininkas, o, pavyzdžiui, jo giminaitis, kuris tvirtina turėjęs su juo panaudos sutartį, tai savaime nesutrukdo iškeldinimui. Naujajam savininkui panaudos sutartis pereina tik tada, kai ji buvo įregistruota viešame registre arba kai naujasis savininkas apie ją žinojo ar turėjo žinoti (CK 6.643 str.). Tokias aplinkybes turi įrodyti pats gyventojas.
Buvusio savininko argumentai ir kaip juos vertina teismai
Buvę savininkai dažnai bando atidėti iškeldinimą įvairiais argumentais. Žemiau pateikiu dažniausius ir tai, kaip juos vertina teismai.
Buvusio savininko argumentas
Kaip vertina teismai
Varžytynės buvo neteisėtos, kaina per maža
Kol varžytynių aktas nepanaikintas, naujojo savininko teisė galioja. Iškeldinimo byla nebūtinai stabdoma, o laimėjęs ginčą buvęs savininkas galėtų prašyti sprendimo įvykdymo atgręžimo (CPK 373 str.).
Būstas yra vienintelis, kito neturiu
Vien tai nėra pagrindas palikti gyventi svetimame būste; savininko teisės negali būti paneigtos dėl sunkios gyventojo padėties.
Bute gyvena nepilnametis vaikas
Vaiko interesai vertinami, bet pareiga užtikrinti būstą tenka tėvams. Vykdymo atidėjimas galimas tik išimtiniais atvejais.
Gyvenu pagal žodinę panaudos sutartį
Sutartis pereina naujajam savininkui tik ją įregistravus arba jam apie ją žinant; be to, ją galima nutraukti įspėjus.
Pretenzijos negavau
Jei pranešimas paliktas deklaruotoje gyvenamojoje vietoje ir nepaimtas, teismas gali laikyti jį įteiktu (CPK 123 str. 6 d.).
Jei buvęs savininkas ginčija varžytynių aktą kitoje byloje, teismas gali svarstyti bylų sustabdymą arba sujungimą. Plačiau apie tokį ginčą rašau straipsnyje apie varžytynių akto nuginčijimą.
Buvęs savininkas neišsikelia iš įsigyto būsto?
Aprašykite situaciją – įvertinsiu, kokių įrodymų reikės ir kaip greičiausiai pasiekti iškeldinimą teismo keliu.
Daugiausia klausimų kyla, kai bute gyvena nepilnamečiai vaikai. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra išaiškinęs, kad nė vienas vaikas negali likti be būsto, tačiau šį principą pirmiausia turi užtikrinti tėvai, o jiems neišgalint – valstybė per savo institucijas. Vaiko teisių apsauga yra lygiavertė privačios nuosavybės neliečiamybės principui, o ne aukštesnė už jį.
Teismas gali atidėti sprendimo įvykdymą, atsižvelgdamas į abiejų šalių turtinę padėtį, tačiau tik išimtiniais atvejais ir taip, kad atidėjimas nesuteiktų nepagrįsto pranašumo buvusiam savininkui. Praktikoje atidėjimo atsisakoma, kai tėvas yra darbingas, žinojo apie pareigą išsikelti, bet kito būsto neieškojo, ir nemokėjo nei už nuomą, nei už komunalines paslaugas.
Prašymą iškeldinti pateikite visiems bute gyvenantiems ir gyvenamąją vietą deklaravusiems asmenims, įskaitant nepilnamečius (per jų atstovus pagal įstatymą). Kitaip po sprendimo gali tekti pradėti naują bylą dėl asmens, kuris nebuvo atsakovas.
Nuostoliai už naudojimąsi Jūsų būstu
Kartu su iškeldinimu galite prašyti priteisti nuostolius. Žala apima ir tiesiogines išlaidas, ir negautas pajamas (CK 6.249 str. 1 d.), o nuostoliai atlyginami visiškai (CK 6.251 str. 1 d.). Praktikoje teismai yra priteisę, pavyzdžiui, kito buto nuomos išlaidas, kurias savininkas patyrė, negalėdamas gyventi įsigytame bute, ir buvusio savininko nesumokėtus mokesčius už paslaugas.
Tačiau savanoriškos išlaidos, pavyzdžiui, būsto draudimas, nuostoliais nelaikomos. Reikalaudami negautų nuomos pajamų, turėkite įrodymų, kad realiai ketinote būstą nuomoti ir kokia būtų nuomos kaina, nes buvęs savininkas paprastai tvirtina, kad tokios pajamos tik tikėtinos.
Iškeldinimas po varžytinių per antstolį
Įsiteisėjus teismo sprendimui, jei buvęs savininkas vis dar neišsikelia, gaunamas vykdomasis raštas ir jis perduodamas antstoliui, kuris organizuoja priverstinį iškeldinimą. Jei bute lieka vaikų, Vaiko teisių apsaugos tarnybos vaidmuo – pasirūpinti, kad vaikai neliktų be būsto; teismų praktikoje pažymima, kad tai galima užtikrinti ir sprendimo vykdymo metu.
Iki tol savo naudai verta rinkti įrodymus: antstolio faktinių aplinkybių konstatavimo protokolus, pretenzijas, sąskaitas už komunalines paslaugas ir kredito įmokų išrašus. Jie pravers ir iškeldinimo, ir nuostolių byloje.
Šią paslaugą galite užsakyti internetu: parengsiu pretenziją buvusiam savininkui, ieškinį dėl iškeldinimo ir nuostolių priteisimo, atstovausiu Jums teisme ir padėsiu perduoti sprendimą vykdyti antstoliui.
Ką sako teismų praktika?
Teismai nuosekliai pripažįsta, kad iš varžytynių būstą įsigijęs asmuo yra teisėtas savininkas, o buvęs savininkas ir jo šeima, likę gyventi bute, pažeidžia jo teises ir iškeldinami nesuteikiant kitos gyvenamosios patalpos (Klaipėdos apygardos teismo byla Nr. e2A-520-965/2026, Kauno apygardos teismo byla Nr. e2A-385-638/2026). Vaikų interesai vertinami, tačiau neturi absoliučios pirmenybės prieš savininko teises (Klaipėdos apygardos teismo byla Nr. e2A-627-613/2025), o buvusio savininko ginčas dėl varžytynių akto neturėtų nepagrįstai vilkinti iškeldinimo bylos (Vilniaus apygardos teismo byla Nr. e2S-1855-871/2026).
Situacija
Teismo sprendimas
Buvęs savininkas pareiškė atskirą ieškinį dėl varžytynių akto panaikinimo, ir apylinkės teismas sustabdė iškeldinimo bylą.
Teismas nutartį dėl sustabdymo panaikino: pirmiausia turėjo būti svarstoma galimybė bylas sujungti, nes sustabdymas ilgina procesą ir yra taikomas tik išimtiniais atvejais (Vilniaus apygardos teismo byla Nr. e2S-1855-871/2026).
Buvusi savininkė neišsikėlė iš varžytynėse parduoto buto ir prašė stabdyti bylą, kol bus išnagrinėtas jos ieškinys dėl varžytynių akto.
Teismas paliko galioti sprendimą iškeldinti ją nesuteikiant kitos gyvenamosios patalpos: savininkų teisė nenuginčyta, bylų sustabdyti nereikėjo, o laimėjusi ginčą ji galėtų prašyti sprendimo įvykdymo atgręžimo (Klaipėdos apygardos teismo byla Nr. e2A-520-965/2026).
Buvusios savininkės brolis tvirtino gyvenantis pagal žodinę panaudos sutartį ir negavęs įspėjimo apie jos nutraukimą.
Teismas iškeldino: panauda naujajam savininkui nepereina, jei nebuvo įregistruota ir savininkas apie ją nežinojo, o nepaimti pretenzijų pranešimai laikytini įteiktais (Kauno apygardos teismo byla Nr. e2A-385-638/2026).
Buvęs savininkas su nepilnamečiu sūnumi prašė atidėti iškeldinimą dvejiems metams dėl sunkios materialinės padėties.
Teismas atidėti atsisakė: pareiga užtikrinti vaikui būstą tenka tėvui, jis darbingas ir nesiėmė ieškoti būsto; be to, iš jo priteisti savininko nuostoliai dėl kito buto nuomos (Klaipėdos apygardos teismo byla Nr. e2A-627-613/2025).
Skolininkas prašė neišieškoti iš vienintelio būsto, nes jame gyvena ir pas jį atvyksta vaikas.
Teismas pažymėjo, kad pardavimas iš varžytynių yra prielaida vėlesniam iškeldinimui, todėl taikomi tie patys proporcingumo kriterijai, ir kai ginami privačių asmenų interesai, ribojimas gali būti proporcingas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo byla Nr. e3K-3-24-248/2018).
Iškeldinimas po varžytinių dažniausiai baigiasi naujojo savininko naudai: Jūsų pozicija teisme paprastai stipri, nes pakanka įrodyti nuosavybę ir tai, kad buvęs savininkas ar jo šeima gyvena be teisinio pagrindo. Vis dėlto procesas gali užtrukti, ypač kai buvęs savininkas ginčija varžytynes ar remiasi vaikų interesais, todėl svarbu laiku pateikti raštišką raginimą, į bylą įtraukti visus gyventojus ir kaupti nuostolių įrodymus.
Dažniausi klausimai
Ar galiu pats pakeisti spynas, jei buvęs savininkas neišsikelia?
Nerekomenduoju. Kai buvęs savininkas gera valia neišsikelia, savininko teisės ginamos teisme, o sprendimą vykdo antstolis – taip išvengsite naujų ginčų ir kaltinimų.
Ar teismas privalo suteikti buvusiam savininkui kitą būstą?
Ne. Teismų praktikoje buvęs savininkas ir jo šeimos nariai iškeldinami nesuteikiant kitos gyvenamosios patalpos, nes savininkas neturi pareigos jų apgyvendinti.
Ar galima iškeldinti šeimą su mažamečiais vaikais?
Galima. Vaikų interesai vertinami, tačiau pareiga užtikrinti jiems būstą tenka tėvams. Teismas gali atidėti sprendimo vykdymą, bet tik išimtiniais atvejais.
Kas bus, jei buvęs savininkas ginčija varžytynių aktą?
Kol aktas nepanaikintas, Jūsų nuosavybės teisė galioja. Teismas gali svarstyti bylų sustabdymą ar sujungimą, tačiau tai nebūtinai sustabdo iškeldinimą.
Ar galiu prisiteisti pinigų už laiką, kai negalėjau naudotis būstu?
Taip, jei įrodysite nuostolius, pavyzdžiui, kito būsto nuomos išlaidas ar nesumokėtus mokesčius. Savanoriškos išlaidos, kaip būsto draudimas, paprastai nepriteisiamos.
Šis straipsnis yra bendro informacinio pobūdžio, parengtas pagal 2026 m. spalio mėn. galiojančius Lietuvos Respublikos teisės aktus ir teismų praktiką, ir nėra teisinė konsultacija. Kiekviena situacija skiriasi, todėl prieš priimdami sprendimą pasitarkite dėl savo konkrečios situacijos.
Aprašykite savo problemą
Įvertinsiu ją nemokamai ir atsakysiu asmeniškai per 24 val. – be jokių įsipareigojimų.
Ačiū, užklausą gavau!
Atsakysiu asmeniškai per 24 val. Jūsų nurodytu el. paštu.
Jūsų informacija konfidenciali ir neperduodama tretiesiems asmenims.
Paslaugų kainos
Iškeldinimas iš gyvenamųjų patalpų po varžytinių
Įsigijote nekilnojamą turtą varžytinėse, tačiau buvęs savininkas ar jo šeimos nariai atsisako geranoriškai išsikelti iš patalpų? Įgijus nuosavybės teisę į turtą varžytinių būdu, buvusius gyventojus, kurie nesutinka išsikelti, galima iškeldinti teismo tvarka.
Profesionalaus ieškinio dėl iškeldinimo iš gyvenamųjų patalpų parengimas ir pateikimas teismui.
Išsamus konsultavimas apie būtinus įrodymus bei teisminį procesą.
Jei bylos eigoje prireiks papildomų paslaugų, jų kaina bus suderinta su Jumis prieš pradedant darbą — jokių netikėtų mokesčių.
Įsigijote nekilnojamąjį turtą varžytinėse, tačiau buvęs savininkas ar jo šeimos nariai atsisako geranoriškai išsikelti?
Įgijus nuosavybės teisę varžytinių būdu, buvusius gyventojus, kurie nesutinka išsikelti, galima iškeldinti teismo tvarka. Savavališkai to daryti negalima. Užsakę paslaugą, gausite parengtą ir teismui pateiktą ieškinį. Kaina fiksuota, o jei prireiks papildomų paslaugų, jų kainą suderinsime iš anksto.
Ačiū už mano poreikių įsiklausymą, supratimą, idealią konsultaciją, kantrybę, darbą neskaičiuojant valandų, pasiekiamumą, kada tik reikia ir idealiai laimėtą ieškinį!
Dėkoju Jums už greitą, profesionalų darbą!
Paslaugos buvo atliktos labai greitai, aiškiai.
Visais iškilusiais klausimais byloje buvo atsakyta aiškiai, nuosekliai.
Rekomenduoju!
