dr. Julius Paškevičius, LL.M.Teisės mokslų daktaras
Savininko teisės
Atnaujinta 2026-10-23
Skaitymo laikas ~6 min.
Varžytinių akto nuginčijimas – tai kreipimasis į teismą, kad vykdymo ar bankroto procese surašytas turto pardavimo iš varžytynių aktas būtų pripažintas negaliojančiu ir turtas grąžintas savininkui. Dažniausiai to prireikia, kai turtas parduotas gerokai pigiau nei jo rinkos vertė arba kai pardavimas pažeidė kito asmens, pavyzdžiui, bendraturčio, esmines teises. Šiame straipsnyje paaiškinu, kokiais pagrindais teismas gali panaikinti varžytynių aktą, ką reikia įrodyti, kaip taikoma restitucija ir kada pirkėjas gali netekti įgyto turto.
Svarbiausia
Varžytynių aktą teismas gali pripažinti negaliojančiu įstatyme nurodytais pagrindais (CPK 602 str. 1 d.) arba dėl esminių imperatyviųjų teisės normų pažeidimų.
Dėl formalių trūkumų, kurie negalėjo turėti įtakos pardavimo teisėtumui, aktas nenaikinamas (CPK 602 str. 1 d. 7 p.).
Per maža kaina yra pagrindas tik tada, kai ji esmingai mažesnė už tą, kuri turėjo būti nustatyta, ir neproporcinga turto rinkos vertei (CPK 602 str. 1 d. 6 p.).
Pripažinus aktą negaliojančiu, gali būti taikoma restitucija (CPK 602 str. 2 d.) – turtas grąžinamas savininkui, o pirkėjui – jo sumokėti pinigai.
Antstolio patvirtinto turto pardavimo akto negalima ginčyti actio Pauliana pagrindu (CK 6.66 str.).
dr. Julius Paškevičius, LL.M.
Kas yra varžytinių akto nuginčijimas?
Kai skolininkas negrąžina skolos, antstolis areštuoja jo turtą ir parduoda jį elektroninėse varžytynėse. Pardavimas įforminamas turto pardavimo iš varžytynių aktu – jo pagrindu pirkėjas įgyja nuosavybės teisę. Tokios pačios taisyklės taikomos, kai turtas perduodamas išieškotojui arba parduodamas skolininko pasiūlytam pirkėjui be varžytynių.
Varžytinių akto nuginčijimas – tai ieškinys, kuriuo teismo prašoma tokį aktą pripažinti negaliojančiu. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra išaiškinęs, kad tie patys principai taikomi ir tada, kai nekilnojamasis turtas parduodamas varžytynėse fizinio asmens bankroto byloje. Svarbu žinoti: teismas nepanaikina varžytynių vien todėl, kad rezultatas Jums nepalankus – reikia įrodyti konkretų ir esminį pažeidimą.
Varžytinių akto nuginčijimo pagrindai
Pagrindai, kuriais suinteresuoti asmenys gali ginčyti aktą, įtvirtinti CPK 602 str. 1 d. Praktikoje dažniausiai remiamasi šiais:
turtas parduotas už kainą, mažesnę, nei ji turėjo būti nustatyta pagal įstatymą (CPK 602 str. 1 d. 6 p.);
pardavimas pažeidė esmines suinteresuotų asmenų teises, pavyzdžiui, bendraturčio ar asmens, kuriam skolininkas teismo sprendimu privalėjo parduoti turtą (CPK 602 str. 1 d. 7 p.);
pažeistos kitos imperatyviosios CPK, CK ar kitų įstatymų normos, pavyzdžiui, antstolis nepaisė turtui taikytų apribojimų;
kartu su turtu parduoti neįvertinti objektai, pavyzdžiui, žemės sklype stovintis neįregistruotas pastatas.
Turto pardavimas negali būti pripažintas negaliojančiu vien dėl formalių trūkumų, kurie negalėjo turėti įtakos jo teisėtumui. Pavyzdžiui, neįteiktas dokumentas ar neoficialus pranešimas pats savaime nėra pakankamas pagrindas, jei apie pardavimo sąlygas žinojote ir galėjote pasinaudoti savo teisėmis.
Turtas parduotas varžytynėse ir manote, kad pažeistos Jūsų teisės?
Aprašykite situaciją – įvertinsiu, ar yra pagrindas ginčyti varžytynių aktą, nemokamai per 24 val.
Areštuotą turtą antstolis įkainoja rinkos kaina, o jei skolininkas ar išieškotojas prieštarauja, skiria ekspertizę (CPK 681 str.). Pirmosiose varžytynėse pradinė kaina sudaro 80 proc., antrosiose – 60 proc. nustatytos vertės (CPK 718 str., CPK 722 str. 1 d.). Todėl pati savaime mažesnė už įvertinimą kaina dar nėra pažeidimas.
Teismas aktą panaikina tik tada, kai yra neginčijamai įsitikinęs, kad turtas parduotas už kainą, neatitinkančią to meto rinkos kainos. Konkretaus procentinio slenksčio nėra – tai vertinamasis kriterijus, kurį teismas taiko pagal konkrečios bylos aplinkybes.
Aplinkybė
Kaip ją vertina teismas
Kainų skirtumas
Vykdymo procese nustatyta vertė lyginama su kita, pavyzdžiui, teismo eksperto nustatyta verte. Kuo didesnis skirtumas pinigais, tuo mažesnis procentas gali būti pakankamas.
Neįvertinti objektai
Jei sklype esantis neįregistruotas pastatas nebuvo įvertintas, bet perėjo pirkėjui, kaina gali būti pripažinta per maža.
Savininko aktyvumas
Vertinama, ar skolininkas teikė prieštaravimus, duomenis apie turto savybes, siūlė pirkėją.
Nauji duomenys
Vertė lyginama tomis aplinkybėmis, kurios buvo žinomos vertintojui vykdymo procese.
Nesumokėta varžytynių kaina
Varžytynėse pasiūlyta, bet nesumokėta kaina savaime nelaikoma turto rinkos kaina.
Kas gali ginčyti aktą ir kodėl svarbu veikti laiku?
Ieškinį gali pareikšti suinteresuoti asmenys – tie, kuriems vykdymo veiksmai sukelia ar gali sukelti teisines pasekmes (CPK 633 str. 2 d.): skolininkas, bendraturtis, asmuo, turintis teisių į parduotą turtą (CPK 603 str. 1 d.). Jei nebuvote vykdymo proceso dalyvis ir negalėjote skųsti antstolio veiksmų, aktą galite ginčyti tiek CPK 602 str. pagrindais, tiek dėl imperatyviųjų normų pažeidimų.
Teismai vertina ir tai, kaip pats savininkas elgėsi vykdymo procese. Prieštaravimus dėl turto įkainojimo galima pareikšti per tris darbo dienas nuo arešto dienos arba nuo arešto akto gavimo (CPK 681 str. 3 d.), o pateikus motyvuotus prieštaravimus dėl ekspertizės – prašyti papildomos ar pakartotinės ekspertizės (CPK 682 str. 2 d.). Iki varžytynių paskelbimo skolininkas gali pats surasti pirkėją (CPK 704 str.), o jei pirmosios varžytynės neįvyko – iki antrųjų paskelbimo.
Nelaukite, kol turtas bus parduotas. Kuo anksčiau pateiksite prieštaravimus ir įrodymus apie tikrąją turto vertę, tuo stipresnė bus Jūsų pozicija ir vėliau teisme.
Restitucija ir pirkėjo apsauga
Pripažinus aktą negaliojančiu, gali būti taikoma restitucija Civilinio kodekso nustatyta tvarka (CPK 602 str. 2 d.). Paprastai ji taikoma natūra: turtas grąžinamas buvusiam savininkui, o pirkėjui – jo sumokėti pinigai (CK 6.145 str., CK 6.146 str.).
Jei pinigai dar yra antstolio žinioje, visa suma pirkėjui grąžinama iš antstolio. Jei jie jau išmokėti išieškotojui, pirkėjui juos turi grąžinti skolininkas. Kai nustatyti neteisėti antstolio veiksmai, vykdymo išlaidos antstoliui neatlyginamos.
Restitucija taikoma ne mechaniškai – išimtiniais atvejais teismas gali pakeisti jos būdą arba jos netaikyti (CK 6.145 str. 2 d.). Pirkėjui, kuris žinojo ar turėjo žinoti apie turtui taikytus apribojimus, pavyzdžiui, viešame registre įregistruotą areštą, restitucija natūra taikoma – jis prisiima riziką, kad turtą teks grąžinti.
Kaip vyksta varžytinių akto nuginčijimas?
Pirmiausia surenku vykdomosios bylos dokumentus, turto vertinimo ataskaitą, registrų išrašus ir įvertinu, ar pažeidimas yra esminis. Jei ginčijama kaina, paprastai reikia kito turto vertinimo – dažniausiai teismo ekspertizės. Tada parengiu ieškinį, kuriame atsakovais nurodomi antstolis ir pirkėjas, ir prašau taikyti restituciją. Teisme svarbu ne tik įrodyti pažeidimą, bet ir parodyti jo įtaką Jūsų teisėms.
Šią paslaugą galite užsakyti internetu: įvertinsiu vykdomosios bylos dokumentus, parengsiu ieškinį dėl varžytynių akto pripažinimo negaliojančiu ir atstovausiu Jums teisme.
Ką sako teismų praktika?
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas nuosekliai laikosi pozicijos, kad varžytynių aktas naikinamas tik nustačius esminį pažeidimą – rinkos vertei neproporcingą kainą arba esminių suinteresuoto asmens teisių pažeidimą, o formalūs trūkumai tam nepakankami (bylos Nr. e3K-3-171-421/2024, e3K-3-307-701/2023, e3K-3-315-701/2016). Teismas taip pat išaiškino, kad antstolio patvirtintiems aktams netaikomas actio Pauliana, o pripažinus aktą negaliojančiu restitucija natūra taikoma, kai pirkėjas žinojo apie turto apribojimus (bylos Nr. e3K-7-69-313/2021, e3K-3-16-421/2021).
Situacija
Teismo sprendimas
Bendraturtei suteikta pirmenybės teisė iki varžytynių įsigyti bankrutuojančio buvusio sutuoktinio buto dalį, tačiau ji nesumokėjo kreditorių nustatytos kainos ir prašė ją mažinti.
Ieškinys atmestas: bendraturtė gali ginčyti varžytynių aktą, bet turi įrodyti esminį savo teisių pažeidimą; jai buvo suteikta reali galimybė įsigyti turtą, o nurodyti formalūs trūkumai pardavimo teisėtumui įtakos neturėjo (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo byla Nr. e3K-3-171-421/2024).
Dvidešimt aštuoni žemės sklypai parduoti pirmosiose varžytynėse dviem grupėmis, o teismo ekspertas jų vertę nustatė 23,64 proc. didesnę nei vykdymo procese.
Procentinis kainų skirtumas negali būti suabsoliutintas – reikšminga ir suma pinigais; vertė lyginama vertintojui žinotomis aplinkybėmis, atsižvelgiama į savininko pasyvumą. Byla grąžinta nagrinėti iš naujo, nes nebuvo įvertintas teismo eksperto išvados patikimumas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo byla Nr. e3K-3-307-701/2023).
Pirmųjų varžytynių laimėtojas nesumokėjo pasiūlytos kainos, o turtas parduotas skolininko pasiūlytam pirkėjui už ekspertizėje nustatytą vertę.
Aktas paliktas galioti: skolininkas gali pasiūlyti pirkėją ir po neįvykusių pirmųjų varžytynių, nesumokėta varžytynių kaina nėra rinkos kaina, o antstolio patvirtinto akto negalima ginčyti actio Pauliana pagrindu (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo byla Nr. e3K-7-69-313/2021).
Antstolis pardavė žemės sklypą, kurį skolininkas teismo sprendimu privalėjo parduoti ieškovui, nors sklypas buvo areštuotas ieškovo naudai, o skolininkas turėjo kito turto.
Pardavimo aktai pripažinti negaliojančiais dėl esminio ieškovo teisių pažeidimo ir taikyta restitucija natūra; pirkėjai žinojo apie apribojimus, o vykdymo išlaidos antstoliui neatlygintos (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo byla Nr. e3K-3-16-421/2021).
Žemės sklypas varžytynėms įvertintas kaip neužstatytas, nors jame stovėjo neįregistruotas sodo pastatas, perėjęs pirkėjui.
Aktas pripažintas negaliojančiu: jei akte neaptartas pastato likimas, jis pereina pirkėjui, todėl vertė turėjo apimti ir pastatą; turtas įvertintas maždaug tris kartus pigiau (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo byla Nr. e3K-3-315-701/2016).
Jums tai reiškia, kad sėkmė priklauso nuo įrodymų: reikia parodyti ne tik pažeidimą, bet ir jo įtaką – realų kainų skirtumą ar prarastą teisę į turtą. Teismai vertina ir tai, ar pats aktyviai gynėte savo interesus vykdymo procese. Pirkėjas, žinojęs apie turto apribojimus, prisiima riziką, kad turtą teks grąžinti.
Dažniausi klausimai
Ar galima nuginčyti varžytynes vien dėl to, kad turtas parduotas pigiau nei rinkos kaina?
Ne visada. Pradinė kaina varžytynėse ir taip mažesnė už įvertintą vertę. Teismas aktą naikina tik tada, kai kaina esmingai mažesnė už tą, kuri turėjo būti nustatyta, ir neproporcinga turto rinkos vertei.
Nežinojau apie varžytynes. Ar tai pagrindas panaikinti aktą?
Pats savaime – nebūtinai. Formalūs trūkumai, kurie negalėjo turėti įtakos pardavimo teisėtumui, nėra pagrindas. Tačiau jei dėl to praradote realią galimybę ginti savo teises, tai vertinama kartu su kitomis aplinkybėmis.
Ką gauna pirkėjas, jei varžytinių aktas panaikinamas?
Paprastai pirkėjui grąžinami jo sumokėti pinigai – iš antstolio, jei lėšos dar jo žinioje, arba iš skolininko, jei jos jau išmokėtos išieškotojui. Turtas grąžinamas buvusiam savininkui.
Ar galiu ginčyti varžytynes, jei nesu skolininkas?
Taip, jei esate suinteresuotas asmuo – pavyzdžiui, bendraturtis ar asmuo, kuriam skolininkas privalėjo parduoti turtą. Tačiau turėsite įrodyti, kad pardavimas pažeidė esmines Jūsų teises.
Ar skolininkas gali pats surasti pirkėją?
Taip, iki varžytynių paskelbimo, o jei pirmosios varžytynės neįvyko – iki antrųjų paskelbimo. Kaina turi būti ne mažesnė už arešto akte nurodytą vertę arba tokia, kurios užtenka skolai ir vykdymo išlaidoms padengti.
Šis straipsnis yra bendro informacinio pobūdžio, parengtas pagal 2026 m. spalio mėn. galiojančius Lietuvos Respublikos teisės aktus ir teismų praktiką, ir nėra teisinė konsultacija. Kiekviena situacija skiriasi, todėl prieš priimdami sprendimą pasitarkite dėl savo konkrečios situacijos.
Aprašykite savo problemą
Įvertinsiu ją nemokamai ir atsakysiu asmeniškai per 24 val. – be jokių įsipareigojimų.
Ačiū, užklausą gavau!
Atsakysiu asmeniškai per 24 val. Jūsų nurodytu el. paštu.
Jūsų informacija konfidenciali ir neperduodama tretiesiems asmenims.
Paslaugų kainos
Varžytinių akto pripažinimas negaliojančiu
Jūsų turtas buvo parduotas varžytinėse, tačiau manote, kad procedūra vyko pažeidžiant įstatymo reikalavimus – buvote netinkamai informuotas, turtas parduotas už aiškiai per mažą kainą ar pažeista pardavimo tvarka? Tokiais atvejais varžytinių aktą galima ginčyti teisme ir prašyti pripažinti jį negaliojančiu.
Profesionalaus ieškinio dėl varžytinių akto pripažinimo negaliojančiu parengimas ir pateikimas teismui.
Išsamus konsultavimas apie būtinus įrodymus bei teisminį procesą.
Jei bylos eigoje prireiks papildomų paslaugų, jų kaina bus suderinta su Jumis prieš pradedant darbą — jokių netikėtų mokesčių.
Jūsų turtas buvo parduotas varžytinėse, tačiau manote, kad buvo pažeisti įstatymo reikalavimai – buvote netinkamai informuotas, turtas parduotas už aiškiai per mažą kainą ar pažeista pardavimo tvarka?
Tokiais atvejais varžytinių aktą galima ginčyti teisme ir prašyti pripažinti jį negaliojančiu. Užsakę paslaugą, gausite parengtą ir teismui pateiktą ieškinį, kuriame pažeidimai pagrįsti įrodymais. Kaina fiksuota, o jei prireiks papildomų paslaugų, jų kainą suderinsime iš anksto.
Ačiū už mano poreikių įsiklausymą, supratimą, idealią konsultaciją, kantrybę, darbą neskaičiuojant valandų, pasiekiamumą, kada tik reikia ir idealiai laimėtą ieškinį!
Dėkoju Jums už greitą, profesionalų darbą!
Paslaugos buvo atliktos labai greitai, aiškiai.
Visais iškilusiais klausimais byloje buvo atsakyta aiškiai, nuosekliai.
Rekomenduoju!
