dr. Julius Paškevičius, LL.M.Teisės mokslų daktaras
Sutartys
Atnaujinta 2026-10-23
Skaitymo laikas ~7 min.
Avanso grąžinimas pagal preliminariąją sutartį – vienas dažniausių ginčų perkant butą, namą ar žemės sklypą, kai pagrindinė sutartis pas notarą taip ir nesudaroma. Vieni pardavėjai avanso negrąžina teigdami, kad „pirkėjas kaltas“, kiti grąžina avansą, bet nuslepia, kad turtą jau pardavė brangiau. Šiame straipsnyje paaiškinu, kada avansas turi būti grąžintas, kada jis gali likti kitai šaliai kaip netesybos ir kokių nuostolių galima reikalauti papildomai.
Svarbiausia
Avansas yra kainos dalies sumokėjimas (CK 6.309 str. 2 d.); jei pagrindinė sutartis nesudaroma, jis paprastai grąžinamas, nebent sutartyje susitarta, kad jis virsta netesybomis.
Avansas gali likti kitai šaliai tik tada, kai būtent jį sumokėjusi šalis nepagrįstai vengė ar atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį.
Šalis, kuri nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, privalo atlyginti kitai šaliai nuostolius (CK 6.165 str. 4 d.).
Sutartyje numatytos netesybos laikomos minimaliais nuostoliais – papildomų nuostolių galima reikalauti, jei įrodomas jų realumas.
Jei kaltos abi šalys (pavyzdžiui, abi nebendradarbiavo), teismas gali priteisti avanso grąžinimą, bet netesybų – ne.
dr. Julius Paškevičius, LL.M.
Kas yra avansas pagal preliminariąją sutartį?
Preliminarioji sutartis – tai susitarimas, kuriuo šalys įsipareigoja ateityje sudaryti pagrindinę sutartį jame aptartomis sąlygomis (CK 6.165 str. 1 d.). Joje turi būti nurodytas terminas pagrindinei sutarčiai sudaryti; jei termino nėra, pagrindinė sutartis turi būti sudaryta per metus (CK 6.165 str. 3 d.).
Avansas – tai dalis būsimos kainos, sumokama iš anksto (CK 6.309 str. 2 d.). Jis skirtas atsiskaityti pagal pagrindinę sutartį, todėl jei pagrindinė sutartis nesudaroma, mokėti nebėra už ką. Vis dėlto teismai pabrėžia, kad tai savaime nereiškia, jog avansas visada grąžinamas – reikia patikrinti, ar šalys nesusitarė jį naudoti kitam tikslui, pavyzdžiui, kaip netesybas (baudą).
Sutartyse avansas kartais vadinamas „rezervavimo mokesčiu“ ar „užstatu“. Pavadinimas nėra lemiamas – svarbu, ką sutartis numato apie avanso likimą, jei pagrindinė sutartis nesudaroma.
Kada galimas avanso grąžinimas pagal preliminariąją sutartį?
Jeigu šalys per sutartą terminą pagrindinės sutarties nesudaro, prievolė ją sudaryti pasibaigia (CK 6.165 str. 5 d.). Priverstinai sudaryti pagrindinės sutarties teismas neįpareigos, tačiau tai nereiškia, kad pinigai lieka ten, kur yra. Avanso grąžinimas pagal preliminariąją sutartį iš esmės priklauso nuo dviejų dalykų: ką numato sutartis ir kieno kalte pagrindinė sutartis nesudaryta.
Situacija
Kas paprastai vyksta su avansu
Pagrindinė sutartis nesudaryta dėl pardavėjo kaltės
Avansas grąžinamas pirkėjui; papildomai galima reikalauti sutartyje numatytų netesybų ir (ar) įrodytų nuostolių (CK 6.165 str. 4 d.).
Pagrindinė sutartis nesudaryta dėl pirkėjo kaltės, o sutartyje numatyta, kad tokiu atveju avansas lieka pardavėjui
Avansas gali būti įskaitytas kaip netesybos ir negrąžinamas (CK 6.130 str. 1 d.).
Pirkėjas kaltas, bet sutartyje nėra sąlygos, kad avansas virsta netesybomis
Avansą paprastai reikia grąžinti, tačiau pardavėjas gali reikalauti atlyginti savo įrodytus nuostolius.
Kaltos abi šalys arba nė viena
Avansas paprastai grąžinamas, netesybos netaikomos.
Svarbu: avansą sumokėjusi šalis turi teisę reikalauti jį grąžinti visais atvejais, išskyrus tuos, kai iš sutarties turinio aiškiai matyti susitarimas dėl atsakomybės netesybų forma. Todėl pirmiausia visada perskaitykite sutarties punktus apie avansą, baudą ir sutarties nutraukimą.
Kieno kalte nesudaryta pagrindinė sutartis?
Atsakomybė pagal preliminariąją sutartį grindžiama kalte: neužtenka nustatyti, kad sutartis nesudaryta, reikia nustatyti, kad viena šalis atsisakė ar vengė ją sudaryti be pagrįstos priežasties ir elgėsi nesąžiningai (CK 6.163 str. 3 d.). Šalis, kuri reikalauja atsakomybės, turi įrodyti, kad kita šalis atsisakė ar vengė sudaryti pagrindinę sutartį. Tada jau ši turi įrodyti, kad jos atsisakymas buvo pagrįstas.
Teismai paprastai vertina šias aplinkybes:
ar pardavėjas atliko tai, ką buvo pažadėjęs – užbaigė statybą, įregistravo turtą, sutvarkė nuosavybės dokumentus;
ar šalis nesirėmė vien formaliai pasibaigusiu terminu, nors pati buvo kalta, kad sutartis nesudaryta laiku;
ar pardavėjas nereikalavo didesnės kainos be objektyvaus pagrindimo ir neperleido turto kitam asmeniui;
ar notaro parengtas pagrindinės sutarties projektas atitiko preliminariojoje sutartyje sutartas sąlygas;
ar pirkėjas turėjo realias galimybes sumokėti kainą ir pats ketino pirkti turtą;
kaip šalys bendravo ir ar abi dėjo pastangų, kad sutartis būtų sudaryta.
Pardavėjas negrąžina avanso?
Aprašykite situaciją ir atsiųskite preliminariąją sutartį – įvertinsiu, ar avansas turi būti grąžintas ir ko dar galite reikalauti.
Netesybos ir nuostoliai: ko galima reikalauti be avanso?
Kai pagrindinė sutartis nesudaryta dėl kitos šalies kaltės, avanso grąžinimas pagal preliminariąją sutartį dažnai yra tik dalis to, ko galima reikalauti. Netesybos – tai sutartyje iš anksto nustatyta suma, kurią kalta šalis turi sumokėti (CK 6.71 str. 1 d.). Jų nereikia įrodinėti, nes jos laikomos minimaliais nuostoliais. Jei teismas mano, kad netesybos aiškiai per didelės, jis gali jas sumažinti (CK 6.73 str. 2 d.).
Be netesybų, galima reikalauti ir kitų nuostolių, bet tada juos reikia įrodyti. Teismų praktikoje pripažįstami keli būdai:
realiai patirtos išlaidos ruošiantis sandoriui (pavyzdžiui, teisininko, dokumentų rengimo išlaidos);
kainos skirtumas tarp preliminariojoje sutartyje sutartos kainos ir turto rinkos kainos tuo metu, kai sutartis buvo pažeista;
kainos skirtumas, kai dėl pasitikėjimo kita šalimi atsisakėte realaus konkretaus pasiūlymo ir vėliau turėjote pirkti brangiau;
išimtiniais atvejais – kaltos šalies gauta nauda, pavyzdžiui, kai turtas parduotas kitam asmeniui brangiau (CK 6.249 str. 2 d.).
Patarimas: išsaugokite visą susirašinėjimą su pardavėju ar pirkėju, notaro laiškus ir sutarties projektus. Jei pardavėjas turtą pardavė kitam, Nekilnojamojo turto registro duomenys padeda įrodyti, kada ir kam jis perleistas. Rinkos kainai pagrįsti gali prireikti turto vertinimo.
Svarbu žinoti, kad 2025 m. gruodžio mėn. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas išplėstinėje kolegijoje patikslino praktiką: pardavėjo gauta nauda (skirtumas tarp naujojo pirkėjo sumokėtos ir sutartos kainos) nuostoliais pripažįstama tik išimtiniais atvejais. Paprastai nuostolis skaičiuojamas kaip skirtumas tarp sutartos kainos ir turto rinkos kainos sutarties nutraukimo metu, o šį skirtumą įrodinėja pirkėjas. Vis dėlto, jei pardavėjas turtą kitam parduoda netrukus, ta kaina gali būti rinkos kainos įrodymas.
Kaip vyksta avanso grąžinimas pagal preliminariąją sutartį?
Avanso grąžinimas pagal preliminariąją sutartį dažnai pavyksta be teismo, jei reikalavimas tinkamai pagrįstas. Įprastai veiksmai būna tokie:
įvertinamos preliminariosios sutarties sąlygos apie avansą, netesybas, terminą ir sutarties nutraukimą;
surenkami įrodymai, kas lėmė, kad pagrindinė sutartis nesudaryta;
kitai šaliai išsiunčiama rašytinė pretenzija su reikalavimu grąžinti avansą, sumokėti netesybas ir (ar) atlyginti nuostolius per nustatytą terminą;
jei pinigai negrąžinami, teismui pateikiamas ieškinys; kartu galima prašyti 5 proc. metinių procesinių palūkanų nuo bylos iškėlimo dienos (CK 6.37 str. 2 d.).
Jei turtą pardavė keli bendraturčiai, kiekvienas iš jų paprastai grąžina tik savo gautą avanso dalį – solidari atsakomybė nepreziumuojama (CK 6.6 str.). Tai svarbu teisingai suformuluoti reikalavimą.
Padėsiu įvertinti sutartį, parengti pretenziją ir ieškinį bei atstovausiu teisme. Šią paslaugą galite užsakyti internetu: atsiųskite preliminariąją sutartį ir susirašinėjimą, o aš įvertinsiu Jūsų galimybes susigrąžinti avansą ir prisiteisti nuostolius.
Ką sako teismų praktika?
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas nuosekliai laikosi pozicijos, kad preliminariosios sutarties šalis atsako tik tada, kai be pagrįstos priežasties ir nesąžiningai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, o avansas gali likti kitai šaliai tik tada, kai sutartyje jis aiškiai susietas su netesybomis ir jį sumokėjusi šalis yra kalta (e3K-3-75-378/2021, e3K-3-267-823/2023). Netesybos laikomos minimaliais nuostoliais, o didesnius nuostolius reikia įrodyti (e3K-3-260-421/2023), be to, 2025 m. išplėstinė teisėjų kolegija patikslino, kaip šie nuostoliai skaičiuojami (e3K-7-148-1075/2025).
Situacija
Teismo sprendimas
Pardavėjas, pagrindinės sutarties laiku nesudaręs dėl savo kaltės, preliminariąją sutartį nutraukė, grąžino avansą ir sumokėjo baudą, o turtą vėliau pardavė kitam pirkėjui brangiau.
Teismas pripažino pardavėjo kaltę ir nurodė, kad sumokėta bauda neatima teisės reikalauti nuostolių, tačiau nuostolius reikia skaičiuoti kaip skirtumą tarp sutartos kainos ir turto rinkos kainos nutraukimo metu, o pardavėjo gauta nauda taikytina tik išimtiniais atvejais; byla grąžinta nagrinėti iš naujo (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo byla Nr. e3K-7-148-1075/2025).
Pardavėjų notarui pateiktame pagrindinės sutarties projekte buvo reikalaujama sumokėti visą kainą pasirašymo dieną, nors preliminarioji sutartis numatė 6 mėn. atidėjimą; pirkėjas atsisakė pasirašyti, o pardavėjai pasiliko 150 000 Eur avansą.
Teismas konstatavo, kad bendradarbiavimo pareigą pažeidė abi šalys, todėl pardavėjai turi grąžinti avansą (kiekvienas savo dalį), o baudos pirkėjui priteisti nėra pagrindo (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo byla Nr. e3K-3-250-611/2024).
Statomo buto pardavėjas nesiėmė veiksmų, kad turtas būtų įregistruotas, po termino pabaigos nutraukė sutartį, grąžino avansą ir butą pardavė brangiau.
Teismas nurodė, kad pardavėjas negali formaliai remtis pasibaigusiu terminu, kai pats prisiėmė riziką dėl turto įregistravimo; jis atsako už pagrindinės sutarties nesudarymą ir turi atlyginti nuostolius (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo byla Nr. e3K-3-267-823/2023).
Pardavėjas reikalavo didesnės kainos ir slapta perleido sklypą giminaitei, o vėliau grąžino avansą ir sumokėjo sutartyje numatytą 6000 Eur kompensaciją; pirkėjas reikalavo papildomai 31 000 Eur.
Teismas pripažino pardavėjo nesąžiningumą, bet papildomų nuostolių nepriteisė: netesybos yra minimalūs nuostoliai, o didesnių nuostolių realumas ir prarasta reali galimybė pirkti kitą turtą nebuvo įrodyti (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo byla Nr. e3K-3-260-421/2023).
Pardavėja nutraukė preliminariąją sutartį dar nepasibaigus terminui ir patalpas, kurias pirkėjui buvo įsipareigojusi parduoti už 7000 Eur, pardavė kitam asmeniui už 30 000 Eur.
Teismas nusprendė, kad kai derybos pasiekusios aukščiausią lygį, nukentėjusi šalis gali reikalauti nuostolių, kurie grąžintų ją į padėtį, tarsi pagrindinė sutartis būtų sudaryta, ir byla grąžinta nustatyti tikslų nuostolių dydį (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo byla Nr. e3K-3-188-1075/2022).
Pirkėjas sumokėjo 2500 Eur avansą, kuris pagal sutartį liko pardavėjai pirkėjui vengiant sudaryti sutartį, o paskutinę dieną pas notarą vietoj savęs atsivedė kitą pirkėją.
Teismas nusprendė, kad pagrindinė sutartis nesudaryta dėl pirkėjo kaltės, pardavėja neprivalėjo parduoti kitam asmeniui, todėl avansas kaip netesybos lieka pardavėjai (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo byla Nr. e3K-3-75-378/2021).
Jums tai reiškia, kad avanso grąžinimas pagal preliminariąją sutartį priklauso ne nuo to, kas pirmas nutraukė sutartį, o nuo to, kieno elgesys iš tikrųjų lėmė, kad pagrindinė sutartis nesudaryta, ir ką sutartis numato apie avansą. Jei pardavėjas kaltas, avansą galima susigrąžinti ir dažnai reikalauti daugiau, tačiau didesnius nuostolius teks pagrįsti įrodymais, todėl verta juos rinkti nuo pat pradžių.
Dažniausi klausimai
Ar pardavėjas gali pasilikti avansą, jei pagrindinė sutartis nesudaryta?
Tik tada, kai sutartyje aiškiai numatyta, kad avansas tampa netesybomis, ir pagrindinė sutartis nesudaryta dėl pirkėjo kaltės. Kitais atvejais avansas paprastai turi būti grąžintas.
Pardavėjas grąžino avansą ir sumokėjo baudą. Ar galiu reikalauti daugiau?
Galite, nes netesybos laikomos minimaliais nuostoliais. Tačiau didesnius nuostolius, pavyzdžiui, kainos skirtumą, teks įrodyti.
Terminas pagrindinei sutarčiai praėjo. Ar dar galiu susigrąžinti avansą?
Termino pabaiga panaikina pareigą sudaryti pagrindinę sutartį, bet ne teisę reikalauti grąžinti avansą ar atlyginti nuostolius. Svarbu nedelsti ir išsiųsti pretenziją.
Negavau paskolos iš banko. Ar prarasiu avansą?
Tai priklauso nuo sutarties sąlygų ir nuo to, ar banko finansavimas buvo aptartas su pardavėju. Jei sutartyje dėl to nieko nesusitarta, teismas gali laikyti, kad rizika tenka pirkėjui.
Ar galiu priverstinai reikalauti sudaryti pagrindinę sutartį?
Ne, preliminariosios sutarties negalima priverstinai įvykdyti natūra. Galima reikalauti grąžinti avansą, netesybų ir nuostolių atlyginimo.
Šis straipsnis yra bendro informacinio pobūdžio, parengtas pagal 2026 m. spalio mėn. galiojančius Lietuvos Respublikos teisės aktus ir teismų praktiką, ir nėra teisinė konsultacija. Kiekviena situacija skiriasi, todėl prieš priimdami sprendimą pasitarkite dėl savo konkrečios situacijos.
Aprašykite savo problemą
Įvertinsiu ją nemokamai ir atsakysiu asmeniškai per 24 val. – be jokių įsipareigojimų.
Ačiū, užklausą gavau!
Atsakysiu asmeniškai per 24 val. Jūsų nurodytu el. paštu.
Jūsų informacija konfidenciali ir neperduodama tretiesiems asmenims.
Paslaugų kainos
Avanso priteisimas pagal preliminariąją sutartį
Jei sumokėjote avansą pagal preliminariąją nekilnojamo turto pirkimo–pardavimo sutartį, tačiau kita šalis atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį arba pati sutartis neįvyko dėl pardavėjo kaltės, tokiu atveju sumokėtą avansą, o kartais ir netesybas, galima išsireikalauti teismo tvarka.
Profesionalaus ieškinio dėl avanso (ir netesybų) priteisimo parengimas ir pateikimas teismui.
Išsamus konsultavimas apie būtinus įrodymus bei teisminį procesą.
Jei bylos eigoje prireiks papildomų paslaugų, jų kaina bus suderinta su Jumis prieš pradedant darbą — jokių netikėtų mokesčių.
Sumokėjote avansą pagal preliminariąją nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartį, tačiau pagrindinė sutartis nesudaryta dėl pardavėjo kaltės?
Tokiu atveju sumokėtą avansą, o kartais ir netesybas, galima išsireikalauti teismo tvarka. Svarbu įrodyti, kodėl pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta. Užsakę paslaugą, gausite parengtą ir teismui pateiktą ieškinį. Kaina fiksuota, o jei prireiks papildomų paslaugų, jų kainą suderinsime iš anksto.
Ačiū už mano poreikių įsiklausymą, supratimą, idealią konsultaciją, kantrybę, darbą neskaičiuojant valandų, pasiekiamumą, kada tik reikia ir idealiai laimėtą ieškinį!
Dėkoju Jums už greitą, profesionalų darbą!
Paslaugos buvo atliktos labai greitai, aiškiai.
Visais iškilusiais klausimais byloje buvo atsakyta aiškiai, nuosekliai.
Rekomenduoju!
