dr. Julius Paškevičius, LL.M.Teisės mokslų daktaras
Bendraturčiai
Atnaujinta 2026-10-22
Skaitymo laikas ~7 min.
Buto atidalijimas iš bendrosios nuosavybės aktualus, kai butas priklauso keliems asmenims – paveldėtojams, buvusiems sutuoktiniams ar giminaičiams – ir jie nebesutaria, kaip juo naudotis ar ką su juo daryti. Šiame straipsnyje paaiškinu, kokiais būdais galima atsidalyti butą, kada teismas priteisia kompensaciją ir ką apie tai sako teismų praktika.
Svarbiausia
Kiekvienas bendraturtis turi teisę reikalauti atidalyti jo dalį iš bendrosios nuosavybės (CK 4.80 str.).
Butą padalyti natūra galima tik tada, kai iš jo techniškai įmanoma suformuoti atskirus butus.
Dažniausiai butas priteisiamas vienam bendraturčiui, o kitam – piniginė kompensacija pagal rinkos vertę.
Jei atidalyti netikslinga, teismas gali nustatyti naudojimosi butu tvarką (CK 4.81 str.).
Parduodant savo dalį, kiti bendraturčiai turi pirmumo teisę ją pirkti (CK 4.79 str.).
dr. Julius Paškevičius, LL.M.
Kas yra buto atidalijimas?
Kai butas priklauso keliems asmenims bendrosios dalinės nuosavybės teise, kiekvienam priklauso idealioji dalis (pavyzdžiui, 1/2), bet ne konkretus kambarys. Valdyti, naudoti ir disponuoti butu reikia bendru sutarimu (CK 4.75 str.), todėl nesutariant bendraturčiams sunku butą išnuomoti, parduoti ar net jame gyventi.
Buto atidalijimas baigia bendrąją nuosavybę: butas atitenka vienam bendraturčiui, kuris sumoka kitam kompensaciją, arba, kai tai techniškai įmanoma, iš jo suformuojami atskiri butai. Atidalijimas įforminamas notarine sutartimi, jei bendraturčiai sutaria, arba teismo sprendimu, jei nesutaria.
Buto atidalijimas ir kiti ginčo sprendimo būdai
Būdas
Kada taikomas
Atidalijimas natūra
Iš buto galima suformuoti atskirus butus su atskirais įėjimais, virtuvėmis, sanitariniais mazgais ir inžinerinėmis sistemomis, nepadarant neproporcingos žalos
Atidalijimas su kompensacija
Buto padalyti natūra negalima – butas priteisiamas vienam bendraturčiui, o kitam priteisiama piniginė kompensacija (CK 4.80 str. 2 d.)
Naudojimosi tvarkos nustatymas
Bendraturčiai lieka bendrasavininkiais, tačiau nustatoma, kas kuriomis patalpomis naudojasi, o už didesnę naudojamą dalį gali būti priteisiama kompensacija (CK 4.81 str.)
Ar butą galima padalyti natūra?
Butas yra vienas nekilnojamasis daiktas, todėl jį padalyti natūra galima tik tada, kai iš jo techniškai įmanoma suformuoti du ar daugiau savarankiškų butų. Kiekvienas jų turi turėti atskirą įėjimą ir būtinas inžinerines sistemas – vandentiekį, nuotekas, šildymą, elektrą. Tam paprastai reikia statybos projekto ar bent projektinio pasiūlymo, o kai kada ir leidimų pertvarkyti patalpas.
Bendraturtis, siūlantis atidalyti butą natūra, turi įrodyti, kad tai techniškai įgyvendinama protingomis sąnaudomis ir nepažeidžia kito bendraturčio interesų. Jei to įrodyti nepavyksta, teismas renkasi kitą būdą.
Buto atidalijimas priteisiant kompensaciją
Dažniausiai buto atidalijimas teisme baigiasi tuo, kad butas priteisiamas vienam bendraturčiui, o kitam – piniginė kompensacija už jo dalį. Teismas vertina, kuris bendraturtis butu naudojasi ir jame gyvena, kieno dalis didesnė, ar bendraturtis, kuriam butas priteisiamas, gali sumokėti kompensaciją, ir ar toks sprendimas nepažeis kito bendraturčio interesų.
Kompensacija skaičiuojama pagal buto rinkos vertę, todėl ieškinį verta pagrįsti turto vertintojo ataskaita. Jei bendraturčiai nesutaria dėl vertės, teismas gali paskirti ekspertizę.
Nesutariate dėl bendro buto?
Aprašykite situaciją – įvertinsiu, kokiu būdu realiausia atsidalyti butą ir kokios kompensacijos galima tikėtis.
surenkami nuosavybės dokumentai, Nekilnojamojo turto registro išrašas ir buto kadastrinių matavimų byla;
užsakoma turto vertintojo ataskaita, o siekiant padalyti butą natūra – projektinis pasiūlymas;
kitam bendraturčiui raštu pasiūlomas konkretus atidalijimo būdas ir kompensacijos dydis;
nesutarus, teismui pateikiamas ieškinys dėl atidalijimo iš bendrosios nuosavybės;
įsiteisėjus teismo sprendimui, pakeitimai įregistruojami Nekilnojamojo turto registre.
Jei bendras butas yra renovuotame name, vertintojui būtinai pateikite tai patvirtinančius duomenis. Teismų praktikoje kompensacija buvo perskaičiuota būtent dėl to, kad nebuvo tinkamai įvertinta, jog butas yra modernizuotame name.
Šią paslaugą galite užsakyti internetu: įvertinsiu dokumentus, padėsiu parinkti atidalijimo būdą, derėsiuosi su kitu bendraturčiu ir, prireikus, atstovausiu Jums teisme. Jei bendrai valdote ir žemę, skaitykite straipsnį apie sklypo atidalijimą.
Ką sako teismų praktika?
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra išaiškinęs, kad atidalijimas iš bendrosios nuosavybės ir naudojimosi bendru turtu tvarkos nustatymas yra savarankiški bendrosios nuosavybės teisės įgyvendinimo būdai. Kai vienas bendraturtis reikalauja atidalijimo, o kitas – naudojimosi tvarkos, pirmenybė teikiama atidalijimui, tačiau tik jei išlaikoma visų bendraturčių teisių ir teisėtų interesų pusiausvyra (CK 4.80, 4.81 str.; byla Nr. 3K-3-255-248/2018).
Situacija
Teismo sprendimas
Bendraturtė prašė padalyti butą natūra, bet neįrodė, kad kitiems bendraturčiams skirtose patalpose galima protingomis sąnaudomis įrengti vandentiekį ir nuotekas, ir nesiūlė kompensacijos
Atidalijimas natūra atmestas, nustatyta naudojimosi butu tvarka, nes siūlomas variantas pažeistų kitų bendraturčių interesus (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo byla Nr. 3K-3-255-248/2018)
Buto atidalijimui pagrįsti pateiktas projektinis pasiūlymas, kurio apeliacinės instancijos teismas nevertino
Byla grąžinta nagrinėti iš naujo – projektinis pasiūlymas gali būti tinkamas įrodymas, jei jis pakankamai informatyvus ir technologiškai įgyvendinamas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo byla Nr. e3K-3-204-248/2019)
Vienas bendraturtis prašė nustatyti naudojimosi dviejų kambarių butu tvarką, kitas – priteisti butą jam, išmokant kompensaciją
Nustatyta naudojimosi butu tvarka, o kompensacija už didesnę naudojamą buto dalį perskaičiuota pagal rinkos vertę, įvertinus, kad butas yra modernizuotame name (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo byla Nr. e3K-3-78-701/2025)
Iš šios praktikos matyti, kad buto atidalijimas natūra pasiseka retai – tik tada, kai pateikiamas techniškai įgyvendinamas projektas ir užtikrinami abiejų bendraturčių interesai. Kai butas mažas ir jo padalyti neįmanoma, teismai renkasi atidalijimą su kompensacija arba naudojimosi tvarkos nustatymą, todėl svarbiausia – tinkamai pagrįsti savo siūlomą variantą ir buto rinkos vertę.
Dažniausi klausimai
Ar butą galima padalyti į dvi dalis?
Tik tada, kai iš jo techniškai galima suformuoti atskirus butus su atskirais įėjimais ir būtinomis inžinerinėmis sistemomis. Dažniausiai tai neįmanoma, todėl butas priteisiamas vienam bendraturčiui, o kitam – kompensacija.
Ar galiu atsidalyti butą, jei kitas bendraturtis nesutinka?
Taip. Kiekvienas bendraturtis turi teisę reikalauti atidalyti jo dalį. Nesusitarus ginčą sprendžia teismas, kuris parenka abiejų bendraturčių interesus geriausiai atitinkantį būdą.
Kaip apskaičiuojama kompensacija už buto dalį?
Kompensacija skaičiuojama pagal buto rinkos vertę, todėl teismui paprastai pateikiama turto vertintojo ataskaita. Svarbu, kad būtų įvertintos visos vertei reikšmingos aplinkybės, pavyzdžiui, namo renovacija.
Kuo atidalijimas skiriasi nuo naudojimosi tvarkos nustatymo?
Atidalijus bendroji nuosavybė baigiasi – butas atitenka vienam savininkui arba suformuojami atskiri butai. Nustačius naudojimosi tvarką butas lieka bendras, tik nustatoma, kas kuriuo kambariu naudojasi.
Ar galiu tiesiog parduoti savo buto dalį?
Taip, bet kiti bendraturčiai turi pirmumo teisę ją pirkti ta pačia kaina ir kitomis tomis pačiomis sąlygomis. Apie ketinimą parduoti juos reikia raštu informuoti per notarą.
Šis straipsnis yra bendro informacinio pobūdžio, parengtas pagal 2026 m. spalio mėn. galiojančius Lietuvos Respublikos teisės aktus ir teismų praktiką, ir nėra teisinė konsultacija. Kiekviena situacija skiriasi, todėl prieš priimdami sprendimą pasitarkite dėl savo konkrečios situacijos.
Aprašykite savo problemą
Įvertinsiu ją nemokamai ir atsakysiu asmeniškai per 24 val. – be jokių įsipareigojimų.
Ačiū, užklausą gavau!
Atsakysiu asmeniškai per 24 val. Jūsų nurodytu el. paštu.
Jūsų informacija konfidenciali ir neperduodama tretiesiems asmenims.
Paslaugų kainos
Turto atidalijimas iš bendrosios nuosavybės
Su kitu bendraturčiu nepavyksta susitarti dėl bendros nuosavybės teise valdomo namo, žemės sklypo ar buto naudojimo, o gal norite visiškai nutraukti bendrą nuosavybę ir disponuoti savo dalimi atskirai? Kai geranoriškas susitarimas nepasiekiamas, turtą iš bendrosios nuosavybės galima atidalyti teismo tvarka – natūra arba priteisiant piniginę kompensaciją.
Profesionalaus ieškinio dėl turto atidalijimo iš bendrosios nuosavybės parengimas ir pateikimas teismui.
Išsamus konsultavimas apie būtinus įrodymus bei teisminį procesą.
Jei bylos eigoje prireiks papildomų paslaugų, jų kaina bus iš anksto suderinta su Jumis prieš pradedant darbą — jokių netikėtų mokesčių.
Ačiū už mano poreikių įsiklausymą, supratimą, idealią konsultaciją, kantrybę, darbą neskaičiuojant valandų, pasiekiamumą, kada tik reikia ir idealiai laimėtą ieškinį!
Dėkoju Jums už greitą, profesionalų darbą!
Paslaugos buvo atliktos labai greitai, aiškiai.
Visais iškilusiais klausimais byloje buvo atsakyta aiškiai, nuosekliai.
Rekomenduoju!
